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Wer eine vermietete Immobilie verkauft und gegenüber dem Käufer noch Renovierungsarbeiten oder Zahlungen für einen Mietausfall übernimmt, kann diese Kosten nicht automatisch als Werbungskosten absetzen. Entscheidend ist, ob die Aufwendungen noch mit der Vermietung oder bereits mit dem Verkauf der Immobilie zusammenhängen.
Das erwartet Sie in diesem Beitrag
Wann Renovierungskosten als Werbungskosten abziehbar sind
Warum Verpflichtungen im Kaufvertrag steuerlich anders behandelt werden können
Was bei Zahlungen für einen Mietausfall gilt
Worauf Vermieter bereits bei den Verkaufsverhandlungen achten sollten
Vermietete Immobilie verkaufen: Vorsicht bei zusätzlichen Verpflichtungen
Renovierungen und Mietausfallzahlungen können steuerlich dem Verkauf statt der Vermietung zuzuordnen sein.
Bei einer vermieteten Immobilie werden Aufwendungen für Reparaturen und Renovierungen grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Beim Verkauf des Objekts kann sich die steuerliche Einordnung jedoch ändern.
Das betrifft insbesondere Fälle, in denen sich der Verkäufer im Kaufvertrag verpflichtet, eine renovierungsbedürftige Wohnung zu entrümpeln und wieder vermietbar zu machen oder dem Käufer bis zur erneuten Vermietung eine sogenannte Ausfallmiete zu zahlen.
Der Zusammenhang mit dem Verkauf ist entscheidend
Werden solche Verpflichtungen ausdrücklich im Kaufvertrag übernommen, stehen die daraus entstehenden Kosten regelmäßig mit der Veräußerung der Immobilie in Zusammenhang – und nicht mehr mit der bisherigen Vermietung.
Die Aufwendungen dienen beispielsweise dazu, den Verkauf zu ermöglichen oder einen bestimmten Kaufpreis zu erzielen. Steuerlich können sie deshalb wie eine nachträgliche Kaufpreisminderung beziehungsweise wie Veräußerungskosten wirken. Ein Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung scheidet dann grundsätzlich aus.
„Nicht allein die Art der Aufwendungen entscheidet über den Werbungskostenabzug. Wichtig ist auch, in welchem wirtschaftlichen Zusammenhang die Kosten entstehen“, erklärt Leonie Hennlein, Steuerberaterin bei Treukontax in Coburg.
Renovierung ist steuerlich nicht gleich Renovierung
Für Vermieter ist die Abgrenzung besonders wichtig: Renovierungs- und Erhaltungsmaßnahmen während der laufenden Vermietung können grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar sein.
Anders kann die Situation aussehen, wenn der Verkäufer die gleichen Arbeiten im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf vertraglich übernimmt. Dann kann der Bezug zum Verkauf überwiegen – selbst wenn die Arbeiten noch während der Vermietungsphase durchgeführt werden.
Das zeigt: Der Zeitpunkt einer Renovierung allein entscheidet nicht über die steuerliche Behandlung. Auch der Anlass und die vertragliche Gestaltung spielen eine wichtige Rolle.
Kaufvertrag vor der Unterschrift steuerlich prüfen
Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, sollte deshalb bereits während der Verkaufsverhandlungen darauf achten, welche zusätzlichen Verpflichtungen im Kaufvertrag vereinbart werden.
Das betrifft neben Renovierungsarbeiten insbesondere Zahlungen, mit denen dem Käufer ein vorübergehender Mietausfall ausgeglichen werden soll.
„Wer Renovierungen oder Mietausfallzahlungen im Kaufvertrag übernimmt, sollte die steuerlichen Folgen vor der Unterzeichnung klären. Nachträglich lässt sich die vertragliche Gestaltung in der Regel nicht mehr ohne Weiteres korrigieren“, rät Leonie Hennlein.
Das sollten Sie beachten
Renovierungskosten können während der laufenden Vermietung Werbungskosten sein.
Bei einem engen Zusammenhang mit dem Verkauf kann der Werbungskostenabzug entfallen.
Das kann auch für vertraglich vereinbarte Mietausfallzahlungen gelten.
Entscheidend sind Anlass und vertragliche Gestaltung der Aufwendungen.
Prüfen Sie entsprechende Verpflichtungen vor Abschluss des Kaufvertrags.
Unser Tipp:
Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen und im Kaufvertrag noch Renovierungen oder Zahlungen an den Käufer übernehmen sollen, lassen Sie die steuerlichen Folgen möglichst vor der Vertragsunterzeichnung prüfen.